Imposta sulle plusvalenze immobiliari
DA MARCO MICHELS
Quasi tutte le vendite di immobili generano un profitto netto su cui il venditore deve pagare le tasse. La cosiddetta tassa sulle plusvalenze immobiliari. Più a lungo ha posseduto la proprietà, più basso è stato l’onere fiscale. Chi paga di più è chi acquista un immobile e lo rivende (con profitto) poco dopo.
Imposta sulle plusvalenze immobiliari
L’imposta sugli utili immobiliari varia da comune a comune e dipende dalla durata della proprietà o del terreno. L’imposta sugli utili immobiliari viene calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. È possibile dedurre tutti gli investimenti e i costi di vendita che aggiungono valore: agenzia immobiliare, annunci, imposta di trasferimento, spese catastali, ecc.
L’imposta sugli utili immobiliari è un’imposta speciale. Se una persona fisica vende un immobile dal proprio patrimonio privato, una parte del profitto netto va al Cantone e al Comune. Nei Cantoni di Zugo e Zurigo l’imposta è riscossa dai Comuni; nei Cantoni di Basilea Città, Berna, Friburgo, Grigioni, Giura, Obvaldo e Sciaffusa l’imposta è riscossa dal Cantone e dai Comuni; in tutti gli altri Cantoni l’imposta è riscossa dal Cantone. Nei cantoni in cui solo il cantone riscuote l’imposta, i comuni di solito partecipano al gettito. La tassazione è di competenza del cantone o del comune in cui si trova l’immobile. Nella maggior parte dei cantoni, ogni plusvalenza immobiliare viene tassata singolarmente; solo a Basilea Campagna, Berna, Grigioni, Giura e Svitto viene tassata la somma di tutte le plusvalenze realizzate in un determinato periodo.
La proprietà è responsabile dell’imposta
Tutte le leggi fiscali cantonali definiscono la proprietà immobiliare come nel Codice Civile: oltre ai beni immobili e agli edifici, sono compresi, ad esempio, le quote di comproprietà di beni immobili o i diritti indipendenti e permanenti iscritti nel registro fondiario, come i diritti di usufrutto, i diritti di costruzione, i diritti di sorgente, i diritti di acqua e altre servitù. Il soggetto passivo dell’imposta è la persona che vende l’immobile, che di solito è il proprietario.
Di norma, la comunità ha un diritto di pegno sulla proprietà per garantire l’imposta sulle plusvalenze immobiliari.
Se il venditore non paga l’imposta sulle plusvalenze immobiliari, la comunità può chiedere il realizzo dell’immobile se il venditore è insolvente. Poiché di solito si tratta di una somma di denaro elevata, l’acquirente deve assicurarsi che il notaio trattenga una parte del prezzo di acquisto per pagare in seguito l’imposta sulle plusvalenze immobiliari.
Dal 1° gennaio 2020, il Cantone di Argovia, come già detto, conosce un privilegio legale sugli immobili per le imposte sulla plusvalenza pari a un importo forfettario del 3% del prezzo di acquisto. Si tratta di un metodo praticabile perché, a differenza di altri cantoni, nel Canton Argovia l’importo provvisorio dell’imposta non deve essere determinato dalle autorità. In pratica, questo 3% del prezzo di acquisto viene versato direttamente all’ufficio delle imposte (vedi modalità di pagamento).
L’utile netto è tassato?
L’utile netto è la differenza tra il prezzo di vendita e i costi d’investimento. La legge fiscale del Cantone di Zurigo, ad esempio, definisce i costi d’investimento come segue: Prezzo di acquisto o valore di mercato di 20 anni fa, se l’immobile appartiene al proprietario da più di 20 anni. Spese per fabbricati, trasformazioni, miglioramenti fondiari e altri miglioramenti permanenti dell’immobile, al netto di eventuali indennità assicurative e contributi della Confederazione, del Cantone o dei Comuni. Contributi dei proprietari terrieri, come i contributi per i marciapiedi, le fognature e il valore aggiunto. Commissioni d’intermediazione sulla vendita, di solito il due per cento del prezzo di acquisto più l’IVA. Costi d’inserimento sulla compravendita. Prelievi per il cambio di proprietà sulla compravendita. Undici cantoni (Argovia, Appenzello-Ausserrhoden, Basilea Città, Friburgo, Ginevra, Nidvaldo, Obvaldo, Ticino, Turgovia, Uri e Vaud) applicano una tariffa proporzionale, gli altri una progressiva. In quasi tutti i cantoni, l’aliquota dipende dalla durata della proprietà del venditore. Ad eccezione di Soletta, tutti i cantoni applicano una sovrattassa sulle plusvalenze immobiliari a breve termine per gravare maggiormente sugli speculatori. Per questo motivo, tutti i comuni tranne Basilea Campagna e Obvaldo concedono uno sconto se il venditore possiede l’immobile da molto tempo, perché il guadagno è almeno in parte dovuto all’inflazione. Il Cantone di Zurigo, ad esempio, applica un premio del 50% per le vendite dopo meno di un anno e del 25% per quelle dopo meno di due anni, ma concede uno sconto del 5% dopo cinque anni, del 20% dopo dieci anni e del 50% dopo 20 o più anni. Il Cantone di Ginevra rinuncia addirittura all’imposta sugli utili immobiliari dopo 25 anni. In molti cantoni è possibile calcolare online la stima dell’imposta sugli utili immobiliari, ad esempio a Berna. Il modo più semplice è cercare su Internet “calcolare l’imposta sulle plusvalenze immobiliari online”.
Differimento dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari (StG § 216 Abs. III)
Secondo StG § 216 Abs. III lit.a l’imposta sugli utili immobiliari è differita, ad esempio, in caso di passaggio di proprietà per eredità (successione, divisione ereditaria, lascito), prelievo anticipato o donazione.
Secondo StG § 216 Abs. III lit.i L’imposta sugli utili immobiliari è differita in particolare in caso di vendita di una proprietà abitativa occupata in modo permanente ed esclusivo dal proprietario (ad es. casa unifamiliare o condominio), a condizione che il ricavato (utile) sia utilizzato entro un periodo di tempo ragionevole (nel Cantone di Zurigo: 2 anni prima o dopo la vendita della proprietà originaria) per l’acquisto o la costruzione di una proprietà sostitutiva equivalente in Svizzera. L’acquisto sostitutivo in sospensione d’imposta può quindi avvenire anche in un altro Cantone. (StG § 226a Abs. I).
Post-valutazione (StG § 226a II)
L’imposta differita sulle plusvalenze immobiliari viene successivamente accertata se l’immobile sostitutivo viene venduto entro 20 anni dal cambio di proprietà del primo immobile. Di conseguenza, dopo 20 anni, l’imposta sugli utili immobiliari differita decade definitivamente, cioè non deve più essere pagata in caso di vendita successiva dell’immobile sostitutivo.
Il diritto di tassare la plusvalenza immobiliare differita quando cessa il differimento dell’imposta (accertamento successivo) spetta al Cantone o al Comune di arrivo (metodo unitario).
Responsabilità: in base al metodo unitario, non è il primo immobile venduto a essere responsabile, ma l’immobile sostitutivo. Di conseguenza, l’acquirente della prima proprietà venduta è in linea di principio esente da qualsiasi responsabilità al riguardo e non deve temere alcun vincolo legale sulla sua proprietà a causa di una valutazione successiva. L’eccezione sarebbe costituita dal caso in cui il proprietario del primo immobile venduto avesse fatto valere abusivamente il proprio differimento d’imposta, ma questo difficilmente avrà un ruolo nella pratica, in quanto la qualificazione di un abuso sarebbe vincolata a requisiti rigorosi.
Approvvigionamento sostitutivo
I prerequisiti per l’approvvigionamento sostitutivo sono:
- Occupazione permanente ed esclusiva da parte del proprietario dell’immobile residenziale venduto. Le interruzioni dell’occupazione da parte del proprietario sono ammesse solo in casi eccezionali e l’immobile residenziale occupato dal proprietario deve essere stato l’abitazione principale nel periodo precedente la vendita (DTF 138 II 105 nel 2012 e DTF 143 II 233 nel 2017). Questo requisito dell’abitazione principale può essere di grande importanza finanziaria per la pianificazione di una vendita e si raccomanda di chiarirlo prima di una vendita Noi di KEHL Immobilien und Treuhand saremo lieti di consigliarvi.
- Stesso utilizzo dell’immobile sostitutivo (residenza)
- L’acquisto sostitutivo dovrà essere effettuato dal cedente stesso.
- L’immobile sostitutivo deve essere situato in Svizzera.
- Di norma, la sostituzione deve avvenire entro due anni dalla dismissione dell’immobile originario o prima di essa. Di norma, la sostituzione deve avvenire entro due anni dalla dismissione dell’immobile originario o prima di essa.
Utilizzo dell’utile per l’immobile sostitutivo. L’importo del profitto ottenuto deve essere investito nell’immobile sostitutivo (reinvestimento). Se viene reinvestita solo una parte dell’utile, solo questa parte può essere reinvestita ai fini dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari.
Imposta sui trasferimenti immobiliari
Cantoni come Argovia, Zugo o Zurigo non hanno una tassa sui cambiamenti di proprietà, mentre cantoni come Berna o Lucerna la applicano (ancora). Tuttavia, le organizzazioni dei proprietari di casa si stanno battendo per la sua abolizione o almeno per una sua riduzione. Nel Cantone di Berna, ad esempio, il popolo ha deciso che dal 1° gennaio 2015 l’imposta sui trasferimenti immobiliari dell’1,8% sarà calcolata solo sull’importo superiore a 800.000 franchi. Cosa significa questo nel nostro esempio?(1.000.000 franchi – 800.000 franchi) * 1,8 per cento = 3.600 franchi o 1.800 franchi ciascuno per l’acquirente e il venditore nel cantone di Berna. Zero franchi nel cantone di Zurigo.
Imposta sui trasferimenti immobiliari?
Il Cantone di Argovia non ha un’imposta sul trasferimento di proprietà. Tuttavia, la tassa catastale ammonta a un tasso forfettario del 4 per mille del prezzo di acquisto, che non può più essere definito una semplice tassa nel caso di prezzi di vendita elevati, ma ha anche il carattere di un’imposta (la cosiddetta “tassa comunitaria”).
