Impôt sur les gains immobiliers

DE MARCO MICHELS

Presque chaque vente de terrain génère un bénéfice net sur lequel le vendeur doit payer des impôts. Ce qu’on appelle l’impôt sur les gains immobiliers. Plus un propriétaire possède longtemps, plus la charge fiscale est faible. Les personnes qui paient le plus sont celles qui achètent un terrain et le revendent peu de temps après (avec un bénéfice).

Impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers varie d’une commune à l’autre et dépend de la durée pendant laquelle vous avez possédé le bien immobilier ou le terrain. L’impôt sur les gains immobiliers est calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Vous pouvez déduire tous les investissements qui augmentent la valeur et les frais liés à la vente – courtiers, annonces, droits de mutation, frais de registre foncier, etc.

L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial. Lorsqu’une personne physique vend un immeuble faisant partie de sa fortune privée, une part du bénéfice net est versée au canton et à la commune. Dans les cantons de Zoug et de Zurich, ce sont les communes qui prélèvent l’impôt, dans les cantons de Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Grisons, Jura, Obwald et Schaffhouse, c’est le canton et les communes, dans tous les autres cantons, c’est le canton. Dans les cantons où seul le canton prélève l’impôt, les communes participent en général au bénéfice. L’imposition revient au canton ou à la commune où se trouve l’immeuble. Dans la plupart des cantons, chaque gain immobilier est imposé séparément. Seuls Bâle-Campagne, Berne, les Grisons, le Jura et Schwyz imposent la somme de tous les gains réalisés pendant une période donnée.

Le bien immobilier est responsable de la dette fiscale

Toutes les lois fiscales cantonales définissent l’immeuble comme dans le Code civil : outre les biens immobiliers et les constructions, ceci comprend par exemple les parts de copropriété sur des immeubles ou les droits distincts et permanents inscrits au registre foncier tels que les droits d’usufruit, les droits de superficie, les droits de source, les concessions de droits d’eau et autres servitudes. L’assujetti est la personne qui vend le bien immobilier, c’est-à-dire en général le propriétaire.

En règle générale, la collectivité publique dispose d’un droit de gage sur l’immeuble pour garantir l’impôt sur les gains immobiliers.

Si le vendeur ne paie pas l’impôt sur les gains immobiliers, la collectivité peut exiger la vente de l’immeuble si le vendeur est insolvable. Comme il s’agit en général de beaucoup d’argent, l’acheteur devrait s’assurer que le notaire retient une partie du prix d’achat pour payer plus tard l’impôt sur les gains immobiliers.

Depuis le 1er janvier 2020, le canton d’Argovie connaît – comme nous l’avons déjà mentionné – un droit de gage immobilier légal pour les impôts sur les plus-values d’aliénation à hauteur d’un forfait de 3% du prix d’achat. Il s’agit d’une méthode praticable car contrairement à d’autres cantons, dans le canton d’Argovie, le montant d’impôt provisoire ne doit pas être déterminé par les autorités. En pratique, ces 3% du prix d’achat sont payés directement à l’administration fiscale (voir modalités de paiement).

Le bénéfice net est imposé ?

Le bénéfice net est la différence entre le prix de vente et les coûts d’investissement. La loi fiscale du canton de Zurich, par exemple, définit les frais d’investissement de la manière suivante : prix d’achat ou valeur vénale d’il y a 20 ans, si le terrain a appartenu au propriétaire pendant plus de 20 ans. Dépenses pour constructions, transformations, améliorations foncières et autres améliorations durables du terrain, après déduction des éventuelles prestations d’assurance et des contributions de la Confédération, du canton ou des communes. Contributions des propriétaires fonciers telles que les contributions pour les trottoirs, les canalisations et les plus-values.Commissions de courtage lors de la vente, en général deux pour cent du prix d’achat plus la TVA.Frais d’annonce lors de l’achat et de la vente. Droits de mutation lors de l’achat et de la vente.Onze cantons (Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri et Vaud) appliquent un tarif proportionnel, les autres un tarif progressif. Dans presque tous les cantons, le taux dépend de la durée pendant laquelle le vendeur a été propriétaire du terrain. A l’exception de Soleure, chaque canton calcule un supplément sur les gains immobiliers réalisés à court terme, afin de taxer davantage les spéculateurs. En revanche, tous, à l’exception de Bâle-Campagne et d’Obwald, accordent une réduction si le vendeur a possédé le terrain pendant longtemps car le bénéfice est au moins partiellement lié à l’inflation. Le canton de Zurich, par exemple, exige une majoration de 50 % pour les ventes effectuées après moins d’un an et de 25 % pour les ventes effectuées après moins de deux ans mais accorde une réduction de 5 % après cinq ans, de 20 % après dix ans et de 50 % après 20 ans et plus. Le canton de Zurich, par exemple, exige une majoration de 50 % pour les ventes effectuées après moins d’un an et de 25 % pour les ventes effectuées après moins de deux ans, mais accorde une réduction de 5 % après cinq ans, de 20 % après dix ans et de 50 % après 20 ans et plus. Le plus simple est de chercher sur Internet « Calculer l’impôt sur les gains immobiliers en ligne ».

Report de l’impôt sur les gains immobiliers (StG § 216 al. III)

Conformément au § 216 al. III let.a, l’impôt sur les gains immobiliers est par exemple différé en cas de transfert de propriété par succession (héritage, partage successoral, legs), avance d’hoirie ou donation.
Conformément au § 216 al. III let.i, l’impôt sur les gains immobiliers est notamment différé en cas d’aliénation d’un immeuble d’habitation utilisé durablement et exclusivement par le contribuable (par ex. maison individuelle ou appartement en propriété), dans la mesure où le produit de l’aliénation (gain) est utilisé dans un délai raisonnable (dans le canton de Zurich : 2 ans avant ou après l’aliénation de l’immeuble initial) pour acquérir ou construire un immeuble de remplacement de même usage en Suisse. Un tel réemploi à imposition différée peut donc également être effectué dans un autre canton (LT § 226a al. I).

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Taxation complémentaire (StG § 226a II)

L’impôt sur les gains immobiliers différé est taxé a posteriori si l’immeuble de remplacement est vendu dans les 20 ans qui suivent le transfert de propriété du premier immeuble. Après 20 ans, un impôt sur les gains immobiliers différé devient définitivement caduc, c’est-à-dire qu’il ne doit plus être payé en cas de vente ultérieure du terrain de remplacement.

Le droit d’imposer le gain immobilier différé en cas de suppression du report d’imposition (taxation ultérieure) revient au canton ou à la commune d’arrivée (méthode unitaire).

Responsabilité : conformément à la méthode unitaire, ce n’est pas le premier immeuble vendu qui est responsable mais l’immeuble de remplacement. En conséquence, l’acheteur du premier immeuble vendu est en principe libéré de toute responsabilité à cet égard et n’a pas à craindre une hypothèque légale sur son immeuble en raison d’une taxation ultérieure. L’exception à cette règle serait le cas où le propriétaire du premier immeuble aliéné aurait fait valoir son report d’imposition de manière abusive, ce qui ne jouerait toutefois guère de rôle dans la pratique car la qualification d’un abus serait liée à des exigences strictes.

Remplacement

Les conditions pour le remplacement sont :

  • Utilisation permanente et exclusive par le propriétaire de l’immeuble d’habitation vendu. Les interruptions dans l’utilisation personnelle ne sont autorisées qu’exceptionnellement et l’immeuble d’habitation utilisé par le propriétaire doit avoir servi de résidence principale pendant la période précédant l’aliénation (ATF 138 II 105 en 2012 et ATF 143 II 233 en 2017). Cette condition de résidence principale peut avoir des conséquences financières importantes pour la planification d’une vente et il est recommandé de la clarifier avant la vente. OSP vous conseille volontiers.
  • Utilisation identique de l’immeuble de remplacement (prise de domicile)
  • L’aliénateur doit procéder lui-même au remplacement.
  • L’objet de remplacement doit être situé en Suisse.
  • En règle générale, le remplacement doit avoir lieu dans les deux ans suivant ou précédant l’aliénation du bien immobilier initial. En cas de remplacement avant l’aliénation, il doit exister un lien de causalité adéquat entre l’acquisition et l’aliénation.

Affectation du bénéfice à l’immeuble de remplacement. Le montant du bénéfice réalisé doit être investi dans l’objet de remplacement (réinvestissement). Si seule une partie du bénéfice est réinvestie, seule cette partie peut être réinvestie pour l’impôt sur les gains immobiliers.

Droits de mutation

Des cantons comme Argovie, Zoug ou Zurich ne connaissent pas les droits de mutation, tandis que des cantons comme Berne ou Lucerne les prélèvent (encore). Les organisations de propriétaires immobiliers s’engagent toutefois pour qu’ils soient abolis ou du moins réduits. Dans le canton de Berne, par exemple, le peuple a décidé que les droits de mutation de 1,8 pour cent ne seraient plus calculés, depuis le 1er janvier 2015, que sur le montant dépassant 800’000 francs. Qu’est-ce que cela signifie dans notre exemple ?(1’000’000 francs – 800’000 francs) * 1,8 pour cent = 3600 francs ou 1800 francs pour l’acheteur et le vendeur dans le canton de Berne. 0 francs dans le canton de Zurich.

Droits de mutation ?

Le canton d’Argovie ne connaît pas de droits de mutation. Toutefois, la taxe du registre foncier s’élève forfaitairement à 4 pour mille du prix d’achat, ce qui, en cas de prix de vente élevé, ne peut plus être qualifié de simple taxe mais a également un caractère fiscal (appelé « impôt commun »).