Grundstückgewinnsteuer
VON MARCO MICHELS
Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Je länger ihn das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen.
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und hängt davon ab, wie lange Sie die Immobilie oder das Grundstück besessen haben. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet. Sie können alle wertvermehrenden Investitionen und Kosten für den Verkauf – Makler, Inserate, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren usw. – abziehen.
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Wenn eine natürliche Person ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton. In Kantonen, wo nur der Kanton die Steuer erhebt, partizipieren die Gemeinden in der Regel am Ertrag. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.
Das Grundstück haftet für die Steuerschuld
Alle kantonalen Steuergesetze definieren Grundstück wie im Zivilgesetzbuch: Neben Liegenschaften und Bauten fallen beispielsweise Miteigentumsanteile an Grundstücken darunter oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten. Steuerpflichtig ist die Person, die das Grundstück verkauft, das ist in der Regel der Eigentümer.
Dem Gemeinwesen steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer i.d.R. ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu.
Zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen die Verwertung des Grundstücks verlangen, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist. Weil es in der Regel um viel Geld geht, sollte der Käufer sichergehen, dass der Notar einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurückbehält.
Seit 1. Januar 2020 kennt der Kanton Aargau – wie bereits erwähnt – ein gesetzliches Grundpfandrecht für die Steuern auf dem Veräusserungsgewinn in Höhe von pauschal 3% des Kaufpreises. Es handelt sich um eine praktikable Methode, weil im Unterschied zu anderen Kantonen im Kanton Aargau der provisorische Steuerbetrag nicht von den Behörden ermittelt werden muss. In der Praxis werden diese 3% des Kaufpreises direkt an das Steueramt bezahlt (siehe Zahlungsmodalitäten).
Besteuert wird der Reingewinn?
Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Das Steuergesetz des Kantons Zürich beispielsweise definiert die Anlagekosten so:Kaufpreis oder Verkehrswert von vor 20 Jahren, wenn das Grundstück dem Eigentümer länger als 20 Jahre gehörte.Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinden. Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge.Maklerprovisionen beim Verkauf, in der Regel zwei Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.Insertionskosten beim Kauf und Verkauf.Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf.Elf Kantone (Aargau, Appenzell-Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt) wenden einen proportionalen Tarif an, die anderen einen progressiven. In fast allen Kantonen hängt der Satz davon ob, wie lange das Grundstück dem Verkäufer gehörte. Ausser Solothurn berechnet jeder Kanton einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne, um Spekulanten stärker zu belasten. Dafür gewähren alle bis auf Basel-Land und Obwalden einen Abschlag, wenn der Verkäufer das Grundstück lange besessen hat, weil der Gewinn zumindest teilweise inflationsbedingt ist. Der Kanton Zürich beispielsweise verlangt für Verkäufe nach weniger als einem Jahr einen Aufschlag von 50 % und für Verkäufe nach weniger als zwei Jahren von 25 %, gewährt aber einen Abschlag von fünf % nach fünf Jahren, 20 % nach zehn Jahren und 50 % nach 20 und mehr Jahren. Der Kanton Genf verzichtet nach 25 Jahren sogar ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer online berechnen, zum Beispiel in Bern. Am einfachsten suchen Sie im Internet nach «Grundstückgewinnsteuer online berechnen».
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer (StG § 216 Abs. III)
Gemäss StG § 216 Abs. III lit.a wird die Grundstückgewinnsteuer zum Beispiel aufgeschoben beim Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung.
Gemäss StG § 216 Abs. III lit.i wird die Grundstückgewinsteuer insbesondere aufgeschoben bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös (Gewinn) innert angemessener Frist (im Kanton Zürich: 2 Jahre vor oder nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Eine solche steueraufschiebende Ersatzbeschaffung kann damit auch in einem andern Kanton erfolgen (StG § 226a Abs. I).
Nachveranlagung (StG § 226a II)
Die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer wird nachveranlagt, wenn das Ersatzgrundstück innerhalb 20 Jahre seit der Handänderung am ersten Grundstück veräussert wird. Nach 20 Jahren fällt demnach eine aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer definitiv dahin, d.h. muss bei einer späteren Veräusserung des Ersatzgrundstücks nicht mehr bezahlt werden.
Das Recht zur Besteuerung des aufgeschobenen Grundstückgewinns bei Wegfall des Steueraufschubs (Nachveranlagung) steht dem Zuzugskanton bzw. der Zuzugsgemeinde zu (Einheitsmethode).
Haftung: Entsprechend der Einheitsmethode haftet nicht das erste veräusserte Grundstück, sondern das Ersatzgrundstück. Dementsprechend ist der Käufer des ersten veräusserten Grundstücks grundsätzlich von jeglicher diesbezüglichen Haftung befreit und muss kein gesetzliches Pfandrecht auf seinem Grundstück wegen Nachveranlagung befürchten. Die Ausnahme davon wäre der Fall, wenn der Eigentümer des ersten veräusserten Grundstücks seinen Steueraufschub missbräuchlich geltend gemacht hätte, was in der Praxis jedoch kaum eine Rolle spielen wird, da die Qualifikation eines Missbrauches an strenge Anforderungen gebunden wäre.
Ersatzbeschaffung
Voraussetzungen für die Ersatzbeschaffung sind:
- Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung der veräusserten Wohnliegenschaft. Unterbrüche bei der Selbstnutzung sind nur ausnahmsweise zulässig und die selbst genutzte Wohn-liegenschaft muss in der Zeit vor der Veräusserung als Hauptwohnsitz gedient haben (BGE 138 II 105 im Jahr 2012 und BGE 143 II 233 im Jahr 2017). Diese Voraussetzung des Hauptwohnsitzes kann für die Planung eines Verkaufs von grosser finanzieller Tragweite sein und ist vor einem Verkauf empfohlener weise abzuklä Wir, KEHL Immobilien und Treuhand, beraten Sie gerne.
- Gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft (Wohnsitznahme)
- Die Ersatzbeschaffung ist durch den Veräusserer selbst vorzunehmen.
- Das Ersatzobjekt muss in der Schweiz liegen.
- Der Ersatz muss in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach oder vor der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen. Bei Ersatz vor Veräusserung hat zwischen dem Erwerb und der Veräusserung ein adäquater Kausalzusammenhang zu bestehen.
Verwendung des Gewinns für die Ersatzliegenschaft. Der Betrag des erzielten Gewinns muss ins Ersatzobjekt investiert werden (Reinvestition). Wird nur ein Teil des Gewinns reinvestiert, so kann nur dieser Teil für die Grundstückgewinnsteuer reinvestiert werden.
Handänderungssteuer
Kantone wie Aargau, Zug oder Zürich kennen die Handänderungssteuer nicht, in Kantonen wie Bern oder Luzern wird sie (noch) erhoben. Hauseigentümerorganisationen setzen sich allerdings dafür ein, dass sie abgeschafft oder wenigstens gesenkt wird. Im Kanton Bern beispielsweise hat das Volk entschieden, dass die Handänderungssteuer von 1,8 Prozent seit dem 1. Januar 2015 nur noch auf dem Betrag berechnet wird, der 800’000 Franken übersteigt. Was heisst das in unserem Beispiel?(1’000’000 Franken – 800’000 Franken) * 1,8 Prozent = 3600 Franken oder je 1800 Franken für den Käufer und Verkäufer im Kanton Bern.0 Franken im Kanton Zürich.
Handänderungssteuer?
Der Kanton Aargau kennt keine Handänderungssteuer. Allerdings beträgt die Grundbuchabgabe pauschal 4 Promille des Kaufpreises, was bei hohen Verkaufspreisen nicht mehr als reine Gebühr bezeichnet werden kann, sondern auch Steuercharakter hat (sog. «Gemengsteuer»).
