Unabhängige Immobilienbewertung
Bewertung einer Liegenschaft
Was taugt eine kostenlose Online Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung
Gründe eine Immobilie zu bewerten
Es gibt viele Gründe eine Immobilie zu bewerten. Erbschaft, Schenkung, Steuern, Scheidung, Finanzierung, Buchwert, Verkauf, Kauf, Vermögensplanung und viele mehr. Egal was Sie bewegt eine Bewertung einer Liegenschaft zu veranlassen, Sie möchten eine Zahl, auf die Sie sich verlassen können. Ein Wert bei dem die Nachfrage und das Angebot sich zu einem bestimmten Zeitpunkt möglichst weit oben kreuzen. Das Ziel ist klar, aber welcher Weg führt dort hin?
Kostenlose Online Immobilienbewertung oder besser doch nicht?
Inzwischen gibt es eine Vielzahl an Online-Angeboten für die kostenlose Schätzung einer Immobilie. Hedonische Bewertungsmodelle, welche den Wert der Immobilie statistisch herleiten. Der grosse Vorteil: Selbstbedienung rund um die Uhr. Fakten eingeben und das Resultat poppt innert Sekunden auf, einfach und unkompliziert.
Oder doch nicht? Was ist eigentlich die Wohnfläche? Grundrisspläne lesen, nicht jedermanns Sache. Gehört die Treppe dazu? Wandkasten, Balkon, Cheminée, Reduit, Wände, ausgebauter Keller, Lift? Gebäudevolumen? Wo finde ich das? Welche Norm? Was ist ein Baurecht?
Endlich! Alle Unterlagen für die kostenlose Immobilienbewertung gefunden, nach bestem Wissen und Gewissen eingegeben und…?
Die aufpoppenden Resultate bezüglich der Genauigkeit einer gratis Immobilienbewertung sind allerdings ernüchternd. Die Werte basieren auf statistischen Daten und weisen je nach Anbieter eine Genauigkeitsgrad von 10% bis 15% auf. Notabene nach unten und nach oben. Dies entspricht also demzufolge einer Bandbreite von 20-30%.
Äusserst verlockend ist bei solchen kostenlosen Immobilienbewertungen die Möglichkeit, Anpassungen an den Eingaben vorzunehmen. Besonders spannend ist es bei der Wohnfläche. 10m² mehr oder weniger sind je nach Region zwischen CHF 50’000 und CHF 200’000 mehr oder weniger. So erfährt dann auch manche vorsichtige Eingabe eines Eigentümers eine optimistische Nachkorrektur.
Unabhängige Immobilienbewertung – ein verlässlicher Wert?!
Gibt es einen klar bestimmbaren Wert bei einer Immobilienbewertung?
Gibt es überhaupt eine verlässliche Schätzung des Wertes für eine Liegenschaft/Immobilie? Oder ist der Wert reine Ansichtssache? Wäre das Resultat so einfach herzuleiten, würden Käufer und Verkäufereinen nicht verhandeln müssen. Scheidungs- und Erbrechtsanwälte hätten viel weniger zu tun. Banken, Steuerämter und Versicherungen haben noch einmal unterschiedliche Sichtweisen. Freunde und Verwandte und besonders die Nachbarn kennen den Wert ebenfalls ganz genau, nur keiner den gleichen. Vielleicht gibt es diesen «einen genauen Wert der Immobilie» gar nicht?
Wie setzt sich der Wert einer Immobilie eigentlich zusammen?
Kurz zusammengefasst: Grundstückpreis, Bausubstanz, Renovationsbedarf und ganz viele Emotionen, Finanzierungsmöglichkeiten und dazu eine mehr oder minder grosse Prise von «Angebot und Nachfrage», «zeitliche Dringlichkeit» und «wirtschaftliche Unsicherheit».
Gemäss den Anbietern von hedonischen Bewertungsmethoden ist alles in den Transaktionsdaten berücksichtig, ausgewertet und kundenfreundlich aufbereitet. Wäre dem so, sollten ja eigentlich alle Anbieter die gleichen Werte errechnen. Die verschiedenen Systeme weisen aber nicht selten Unterschiede von 20-30% auf.
Es gibt auch noch andere Immobilien-Bewertungsangebote. Beispielsweise landen praktisch jeden Monat Bewertungsgutscheine eines Immobilien-Maklers im Briefkasten, «kostenlos und unverbindlich».
Die Anbieter nehmen einen Augenschein vor Ort und sammeln die benötigten Unterlagen und Daten für die Liegenschaftsbewertung. Nur ein Bruchteil der Immobilienvermarkter hat eine Immobilien- oder eine Bewertungsausbildung. Daher nutzen 90% aller Makler dieselben statistischen Systeme. Also kein Gewinn bezüglich Genauigkeit. Die Resultate grenzen sich erst ein wenig ein, wenn die Immobilienbewertung durch einen Makler mit mehrjähriger Berufserfahrung durchgeführt wird. Kenntnisse über die Kundengruppen und deren finanziellen Möglichkeiten limitieren die Werte am oberen Preisspektrum.
Kritisch zu betrachten ist, dass die Wertermittlung einer Immobilie als Mittel zum Zweck für die Mandatsgewinnung dient. Der Wert der Immobilie ist also nie ganz frei vom verhandlungstaktischen Überlegungen.
Welche Vorgehensweise gibt es noch, um einem realen Wert der Immobilie näher zu kommen?
Ist eine kostenpflichtige Schätzung einer Immobilie besser?
Die klassische Immobilien-Schätzung nutzt andere Bewertungsmethoden. Sie alle basieren vor allem auf dem Grundstückpreis der Bausubstanz und dem Renovationsbedarf. Dabei werden wesentlich mehr Faktoren geprüft (Altlasten, Restlebensdauer der Materialien, usw.). Die anderen Aspekte wie Emotionen, Finanzierung und die aktuelle Marktlage werden nur limitiert berücksichtigt. Meist wird auch noch die Immobilienbewertung über einen möglichen Mietertrag hergleitet. Da die emotionellen Aspekte kein Bestandteil der Immobilienbewertung sind, findet eine solche oft als Bewertung für die Vergabe einer Hypothek Anwendung. Das Dokument wird mit allen Unterlagen ausgestattet, welche die Basis für die Immobilienbewertung bilden. Man spricht dann in der Regel von einem Schätzungsgutachten eines unabhängigen Bewerters.
Wie kann die Genauigkeit der Resultate einer Immobilienbewertung erhöht werden?
Grundsätzlich gilt, dass die Genauigkeit einer Immobilienbewertung erst erhöht werden kann, wenn drei unterschiedliche Bewertungen durchgeführt werden. Dabei sollte die klassische Bewertung nie fehlen. Erst der Einbezug eines erfahrenen Maklers und die Berücksichtigung des aktuellen Marktumfeldes erlaubt die Eingrenzung des Wertes auf +/- 5%!
Welche Immobilienbewertung brauchen Sie?
Immobilien-Bewertungsebenen
Wir unterscheiden vier Bewertungsebenen bei der Schätzung des Wertes einer Liegenschaft.
Wir bieten jedoch lediglich deren drei davon als Dienstleistung an, da wir keine Kompromisse bei der Genauigkeit eingehen. Konsequenterweise bieten wir dementsprechend die erste Stufe nicht an. Alle Schätzwerte basieren auf mindestens drei unterschiedliche Immobilienbewertungen, welche im Vergleich zu einander gestellt werden.
- Kostenlose Online Immobilienbewertung
Für die Zwecke einer seriösen Immobilienbewertung ungeignet. - Immobilien-Marktpreisschätzung
Geeignet für eine Vermögensplanung, Richtwert für gütliche Einigung.
Beinhaltet drei unterschiedliche Bewertungen und die Herleitung von Renovationskosten. - Erweiterte Immobilien-Marktpreisschätzung
Geeignet für Finanzplanung, Verkauf, Kauf, Scheidung, Erbschaft, Renovationsentscheide und werterhaltende Massnahmen.
Inhalt wie bei der Immobilien-Marktpreisschätzung mit Herleitung der möglichen Hypothekarbelastung, der Marktbetrachtung und der Definition des Kundensegments. - Unabhängige Immobilienbewertung
Geeignet für die Finanzierung mittels einer Hypothek, Steuerämter, grössere Erbengemeinschaften, Schenkungsgrundlagen und güterrechtliche Trennung respektive Wertfestlegung für das Einbringen von Werten in die Gemeinschaft.
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