Schweizer Zweitwohnungsmarkt: Steigende Preise

Der Markt für Zweitwohnungen in der Schweiz verzeichnet weiterhin steigende Preise. Gstaad ist einer der Orte in den Alpen mit den höchsten Preisen für Ferienwohnungen, die bis Ende März 2023 um 7 % gestiegen sind. Laut einer Studie der UBS liegt der aktuelle Preis für eine Wohnung bei etwa einer Million, während es im Vorjahr rund CHF 750.000 waren.

In Engadin und St. Moritz kostet eine Luxus-Zweitwohnung CHF 20’500 pro Quadratmeter. Danach folgen Flims, Gstaad, Zermatt, Davos, Klosters und die Jungfrau-Region.

Der Preisanstieg wird durch die Corona-Epidemie erklärt. Die Menschen haben das Arbeiten im Homeoffice fernab der Stadtzentren entdeckt, was zu einem explosionsartigen Anstieg der Nachfrage nach Ferienwohnungen geführt hat. Aufgrund der Initiative zu Zweitwohnungen sind solche Immobilien nun rar. Wenn sich die politische Situation bezüglich Zweitwohnungen nicht ändert, könnten sie noch weiter eingeschränkt werden.

Dennoch ist die Anzahl der Zweitwohnungen seit den 2000er-Jahren und dem Bauverbot um mehr als 2500 Objekte gestiegen, was auf eine Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen zurückzuführen ist. In den kommenden Jahren könnte es jedoch schwierig werden, mit einer gekauften Zweitwohnung Gewinne zu erzielen.

Ein Ende des Preisanstiegs könnte sich abzeichnen. Mit dem Ende der Coronakrise werden die Menschen wieder ihre alten Gewohnheiten aufnehmen und weiter weg verreisen wollen.

Die steigenden Hypothekenzinsen könnten auch die hohen Kaufpreise bremsen. Im Berner Oberland sind die Preise für Ferienwohnungen bereits seit Oktober 2022 rückläufig. Ferner ist es schwieriger geworden, eine Hypothek für eine Zweitwohnung zu erhalten. Die Eigenkapitalanforderungen können auf 30 % steigen, verglichen mit 20 % für eine Erstwohnung. Auch das Kapital der beruflichen Vorsorge oder der Säule 3a kann nicht für die Amortisation der Hypothek verwendet werden. Die Amortisation ist auch stärker als bei Erstwohnungen.

Die Kosten für die Instandhaltung, insbesondere für ältere Gebäude, sollten nicht vernachlässigt werden, da die Energie- und Materialkosten in den vergangenen Jahren gestiegen sind. Es ist auch ratsam, die Renovierungsbedürfnisse vor dem Kauf zu berücksichtigen. Bei einer Eigentumswohnung ist die Höhe des Renovationsfonds zu prüfen. Die Notar- und Übertragungskosten sollten ebenfalls beim Kauf berücksichtigt werden.

Wenn man eine Ferienimmobilie besitzt, fügt das Finanzamt dem Einkommen eine geschätzte Mietwertsteuer hinzu, die im Kanton der Ferienwohnung steuerpflichtig ist. Wenn die Immobilie vermietet wird, werden die Mieteinnahmen zum Mietwert addiert, aber Zinsen und Instandhaltungskosten können abgezogen werden. Die Einkünfte aus Ferienwohnungen sind im Vergleich zu anderen Immobilien in der Regel niedriger, und in der Nebensaison sind diese Unterkünfte oft schwer zu vermieten.

Hohe Unterkunftspreise sind nur in touristischen Destinationen wie der Jungfrau-Region möglich, was auf eine jährliche Auslastung von nur 60 % hinweist. Preisfluktuationen sind bei Ferienmieten daher stärker ausgeprägt. Es ist ratsam, gründlich zu überlegen, bevor man sich auf den Kauf einer Ferienimmobilie einlässt.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass die Initiative zur Beschränkung des Baus von Zweitwohnungen möglicherweise abgeschwächt wird und neue Immobilien den Markt überschwemmen könnten, was zu einem allgemeinen Preisrückgang führen könnte. Für weitere Informationen sind die Statistiken der UBS zu empfehlen.