Mein Mehrfamilienhaus ist unter Preisdruck – Was nun?

Konsequenzen auf anstehende Renovationen?

Aktuell steigende Zinsen führen zu tieferen Eigenkapitalrenditen. Finanzierungsinstitute erkennen darin höhere Risiken und setzen in der Folge die Finanzierungsquoten tiefer an. Energetische Sanierungen werden zwar finanziell unterstützt, sind aber kostenintensiv. Gerade für Immobilien, die einen Renovationsstau, aber kein dafür zurückgestelltes Kapital haben, wird es schwierig, die anstehenden Arbeiten mittels Hypothekarerhöhung zu finanzieren.

Höhere Hypothekarzinsen auf Mieter überwälzen?

Für eine Mietzinserhöhung ist nicht der aktuelle Hypothekarzinssatz, sondern der schweizweit geltende Referenzzinssatz massgebend. Dieser reagiert nur sehr träge auf die Veränderungen am Finanzmarkt. Meist passt sich dieser mit einer zeitlichen Verzögerung von drei bis vier Jahren an und hinkt erheblich hinterher. Eine Mieterhöhung bei einer Liegenschaft ohne Erneuerungen und Renovationen, wird durch das Mietrecht erheblich eingeschränkt. Auch ist eine Mietzinserhöhung bei einer schlechten wirtschaftlichen Lage kaum durchzusetzen und führt zu einem höheren Leerstand.

Mehrfamilienhaus verkaufen?

Eine Anlage in einem sinkenden Markt zu verkaufen ist nur sinnvoll, wenn der Verlust minimiert werden soll und Investitionsalternativen bestehen. Im Gegensatz zu den Anlageimmobilien hat eine erhebliche Korrektur an den Aktienmärkten bereits stattgefunden. Die Talsohle scheint erreicht und die Chance, mit Investitionen an der Börse wieder grössere Renditen zu erwirtschaften, steigt von Tag zu Tag.

Ganz anders sieht die Situation beim Wohneigentumsmarkt aus. Siehe Beitrag «Immobilienpreise hoch oder runter?» Die Käufer sind zwar vorsichtiger geworden, die Nachfrage ist aber ungebrochen. Ideale Voraussetzungen, um ein Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum umzuwandeln und die Wohneinheiten einzeln zu veräussern. Wohneigentum ist immer noch in einem steigenden Marktumfeld.

Aktuell kann man mit einem Verkaufserlös von 15 bis 20 % über dem Wert der Anlageimmobilie rechnen. Allerdings ist nicht jede Immobilie dafür geeignet. Rechtliche und bautechnische Aspekte, Marktkonformität, Renovationsstand und Ausbaustandard sind nur einige der vielen Faktoren, welche in Betracht gezogen werden müssen.

Ist eine Umwandlung in STWE risikolos?

Natürlich gibt es Risiken. Beispielsweise ist eine Umwandlung nur dann erfolgreich umsetzbar, wenn

• die technischen Voraussetzungen gegeben,
• sehr gute Kenntnisse über das Mietrecht vorhanden,
• sehr gute Marktkenntnisse verfügbar sind.

Selber machen? Risiko?

Wir empfehlen auf jeden Fall bei der Umsetzung Fachspezialisten beizuziehen. Diese haben den Vorteil, dass sie neutral und transparent kommunizieren können. Wenn Sie diese mit den nötigen Kompetenzen und grosszügigem Handlungsspielraum ausstatten, werden diese unkompliziert handeln und mit kreativen Lösungsansätzen Imageschäden verhindern können. Beachtet man diese Punkte, sind die Risiken gering.

Ob die technischen Voraussetzungen gegeben sind und das Risiko in Relation zum Gewinn/Potenzial steht, ist Bestandteil einer tieferen Analyse, was wir gerne für Sie prüfen. Was immer Sie im Sinn haben oder welche Möglichkeiten Sie prüfen möchten, kontaktieren Sie uns.