Immobilien
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Andreas Sorge, Partner
Akkreditierte Immobilienbewertungen
Die Verfahren der Immobilienbewertungen
Erfahren Sie alles über die Verfahren der Immobilienbewertungen, um fundierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder der Investition in Immobilien treffen zu können. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die drei Hauptmethoden vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren nutzt unterschiedliche Ansätze, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen und bietet spezifische Vorteile, die auf verschiedene Immobilientypen und Marktsituationen zugeschnitten sind. Ob Sie nun den Marktwert einer Wohnimmobilie schätzen, die Rendite einer Investitionsimmobilie berechnen oder den materiellen Wert einer Luxusvilla bestimmen möchten, unsere detaillierte Übersicht hilft Ihnen, die jeweiligen Verfahren zu verstehen und anzuwenden.
1. Vergleichswertverfahren – Marktpreis durch Vergleich ähnlicher Objekte
Das Vergleichswertverfahren ist eine weit verbreitete Methode zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie. Dabei werden aktuelle Verkaufsdaten ähnlicher Objekte in derselben Region herangezogen. Faktoren wie Lage, Grösse, Ausstattung und Zustand der Immobilien spielen eine zentrale Rolle. Dieses Verfahren eignet sich besonders, wenn viele Wohnimmobilien in einer übersichtlichen Region innerhalb eines Jahres gehandelt wurden.
Vorteile des Vergleichswertverfahrens
- Marktorientiert: Es liefert einen groben Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt.
- Schnell und einfach: Durch den direkten Vergleich ähnlicher Objekte mit Hilfe von Datenbanken und entsprechenden vereinfachten Eingabemasken ist die Bewertung zügig durchführbar.
- Realistische Preisspanne, in der sich der effektive Immobilienwert mit grosser Wahrscheinlichkeit befindet. Je mehr Daten vorhanden sind, desto geringer ist die Preisspanne. Leider gibt es in der Schweiz zu wenige Daten, um eine hohe Genauigkeit zu erreichen. Daher ist die Bandbreite etwa 20%. Die statistischen Hilfsmodelle (hedonische Bewertung) schlagen die Mitte als effektiven Wert vor.
- Verbesserungsmöglichkeiten: Mehrere statistische Methoden parallel anwenden und einen Bewerter aufbieten. Dieser beurteilt aufgrund der Besichtigung vor Ort und seiner Erfahrung, in welchem Bereich der Preisspanne sich der realistische Wert der Immobilie befindet.
2. Ertragswertverfahren – Der Wert durch Renditeermittlung
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten oder gewerblichen Immobilien eingesetzt. Dabei wird der Wert auf Basis der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben berechnet. Der Ertrag aus Mieteinnahmen oder anderen Erträgen wird den laufenden Kosten und dem aktuellen, statistisch hergeleiteten Kapitalisierungszinssatz gegenübergestellt. Dadurch lässt sich der langfristige wirtschaftliche Nutzen einer Immobilie bestimmen.
Vorteile des Ertragswertverfahrens
- Fokus auf Rendite: Ideal für Investoren, die den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer Einnahmen kalkulieren wollen.
- Langfristige Perspektive: Die Methode betrachtet den Nutzen über viele Jahre hinweg.
- Flexibel: Sie lässt sich auf verschiedene Lebensphasen einer Immobilie anwenden.
3. Sachwertverfahren – Der Wert durch Substanz
Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die oft selbstbewohnt oder eher dem Luxusbereich zugeordnet werden. Hierbei wird der Wert anhand der Herstellungskosten und des Zustands der Immobilie ermittelt. Der Fokus liegt auf dem tatsächlichen Sachwert, ergänzt durch den Wert des Grundstücks. Dieses Verfahren repräsentiert die Sicht eines potenziellen Käufers, der auf der Suche nach seiner Traumimmobilie ist.
Vorteile des Sachwertverfahrens
- Unabhängig von Statistiken: Der Wert wird hauptsächlich anhand der Bausubstanz bestimmt.
- Detailliert: Es berücksichtigt auch aussergewöhnliche oder einzigartige Merkmale der Immobilie.
- Stabil: Weniger anfällig für kurzfristige Marktschwankungen.
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