Vorweg – Anlageimmobilien – sei es Wohnen oder Büro- und Geschäftsflächen – sind und bleiben in der Schweiz als Arbeits- und Wohnort – begehrt.

VON PATRICK D. OSWALD

Fokus Wohnen

Hier sind regionale Unterschiede durchaus auszumachen und aufgrund reger Bautätigkeit mit lokalen, leicht erhöhten Leerstands-Risiken behaftet. Grundsätzlich gilt in der Schweiz, dass es rein erschliessungsmässig keine wirklich schlechten Wohnstandorte gibt. Wir bewegen uns hier – mit Blick ins nahe und ferne Ausland – in einer extremen Komfortsituation und nur selten liegen wirklich spannende Renditeobjekte weiter als 15 Minuten von einer guten öV-Anbindung entfernt. Die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser sind schweizweit wieder auf Wachstumskurs. Ein Wertanstieg von über 4 % über die vergangenen zwölf Monate zeigt die Bereitschaft der Anleger, nach wie vor höhere Beträge für begehrte Renditeliegenschaften zu zahlen.

Klar – diese Dynamik wird durch die tiefen Zinsen und knappen Baulandreserven getrieben. Im Speziellen zu beobachten ist, dass sehr viele Wohnbauten aus den Fünfziger-/ Sechzigerjahren durch private wie institutionelle Investoren für Ersatzinvestitionen besonders attraktiv sind. Einerseits, weil eine Entwicklung und etappenweise Realisierung durch die Altliegenschaften quasi selbsttragend finanziert wird – und/oder der Landpreis über die reine Entwicklungszeit sich in nur eine Richtung entwickelt hat. Hier entfällt das Risiko einer Falschkalkulation fast gänzlich. Nicht umsonst bewegen sich die Bruttorenditen über die vergangenen zehn Jahre von nahezu 7 % bis unter 4 %. An Toplagen beobachten wir Bruttorenditen von 2 %, was einem Preis von 50 Jahresmieten entspricht. Das Risiko eines Preiseinbruchs bei einem deutlichen Zinsanstieg ist latent – dürfte aber an den erwähnten Toplagen durch vorwiegend institutionelle Investoren verkraftbar bleiben.

Fokus Büro: Industrie- und Geschäftsflächen

Hier zeigen sich im Vergleich zum Wohnen aufgrund der Pandemie stärkere Nachfrageeinbrüche oder zumindest neue Risiken, welche in der langfristigen Optik verstärkt in die «Due Dilligence» miteinbezogen werden. Wir beobachten, dass in sämtlichen Bereichen der Druck von Investoren aus dem Ausland die Schweizer Investoren und Fonds arg konkurrenzieren. Interessant ist zu beobachten, welche Kriterien vermehrt in den Fokus geraten. Dies sind besonders die horizontale und vertikale Flexibilität eines Objektes für zukünftige Umnutzungen oder Verlagerungen, der darin sich entwickelnden Geschäftstätigkeiten.

Traditionelle Geschäftsmodelle verändern sich, ortsunabhängiges Arbeiten im Büro wird ein Trend und die robuste Wirtschaftsentwicklung und neues Unternehmertum erfordert neue Flächenbedürfnisse und steigende Büro – und Produktionsflächen. Die Bruttorenditen bewegen sich in klar engerem Rahmen zwischen 7 % und 4 % und sind primär lage- und erreichbarkeitsabhängig. Dies dürfte aber auch damit zusammenhängen, dass der Anlagemarkt im Büro- und Geschäftsflächenbereich weniger transparent ist und mehr Fachwissen sowie Fachkompetenz bezüglich Potenzial, Entwicklung und Risikoaffinität voraussetzt. Oswald & Sorge Partner AG versteht sich als Kompetenzzentrum für Immobilientransaktionen als auch Begleiter für die Entwicklung von Anlageimmobilien.

Mit unserem Know-how und unseren Ressourcen begleiten wir Privat- wie Geschäftskunden bedürfnisgerecht und erfolgreich bei jeder Immobilientransaktion. Unsere Kunden profitieren von unserer Expertise, Qualität und einer enormen Effizienz. Wir verfolgen in den zunehmend digitalisierten Abläufen unsere Vision, einer bedarfsgerechten Dienstleistung. Dies konsequent und immer mit Fokus auf den Kunden. Kundenzufriedenheit ist unser oberstes Gebot.