Tout d’abord, l’immobilier d’investissement – qu’il s’agisse de logements ou de bureaux et de surfaces commerciales – est et reste très prisé en Suisse en tant que lieu de travail et de résidence.

DE PATRICK D. OSWALD

Focus sur le logement

Il existe des différences régionales et, en raison de la forte activité de construction, les risques de vacance sont légèrement plus élevés au niveau local. En principe, en Suisse, il n’y a pas vraiment de mauvais sites d’habitation du point de vue de la desserte. Nous évoluons ici – en regardant vers l’étranger proche et lointain – dans une situation de confort extrême et il est rare que des objets de rendement vraiment intéressants se trouvent à plus de 15 minutes d’une bonne desserte par les transports publics. Les prix des transactions pour les immeubles sont à nouveau en hausse dans toute la Suisse. Une augmentation de la valeur de plus de 4 % sur les douze derniers mois montre que les investisseurs sont toujours prêts à payer des montants plus élevés pour des immeubles de rendement très recherchés.

Bien sûr – cette dynamique est alimentée par les taux d’intérêt bas et les réserves limitées de terrains à bâtir. On observe en particulier que de très nombreux immeubles d’habitation construits dans les années cinquante et soixante sont particulièrement attractifs pour des investissements de remplacement par des investisseurs privés et institutionnels. D’une part, parce qu’un développement et une réalisation par étapes sont quasiment autofinancés par les anciens immeubles – et/ou parce que le prix du terrain n’a évolué que dans une seule direction pendant la seule période de développement. Hier entfällt das Risiko einer Falschkalkulation fast gänzlich. Ce n’est pas pour rien que les rendements bruts ont évolué de près de 7 % à moins de 4 % au cours des dix dernières années. Dans les meilleurs endroits, nous observons des rendements bruts de 2 %, ce qui correspond à un prix de 50 loyers annuels. Le risque d’un effondrement des prix en cas de hausse sensible des taux d’intérêt est latent – mais devrait rester supportable dans les emplacements de premier choix mentionnés par les investisseurs, principalement institutionnels.

Focus sur les bureaux : surfaces industrielles et commerciales

Par rapport au logement, la pandémie fait apparaître ici des baisses de la demande plus importantes ou du moins de nouveaux risques qui, dans une optique à long terme, seront davantage pris en compte dans la « due diligence ». Nous constatons que dans tous les domaines, la pression des investisseurs étrangers concurrence fortement les investisseurs et les fonds suisses. Il est intéressant d’observer quels critères sont de plus en plus mis en avant. Il s’agit en particulier de la flexibilité horizontale et verticale d’un objet en vue d’une réaffectation ou d’une délocalisation future des activités commerciales qui s’y développent.

Les modèles commerciaux traditionnels évoluent, le travail au bureau indépendant du lieu devient une tendance et le développement économique robuste ainsi que les nouveaux entrepreneurs exigent de nouveaux besoins en surface et une augmentation des surfaces de bureaux et de production. Les rendements bruts se situent dans un cadre clairement plus étroit, entre 7 % et 4 %, et dépendent en premier lieu de la situation et de l’accessibilité. Mais cela s’explique sans doute aussi par le fait que le marché de l’investissement dans le secteur des bureaux et des surfaces commerciales est moins transparent et requiert davantage de connaissances et de compétences spécialisées en termes de potentiel, de développement et d’affinité au risque. Oswald & Sorge Partner SA se considère comme un centre de compétences pour les transactions immobilières ainsi qu’un accompagnateur pour le développement de l’immobilier d’investissement.

Grâce à notre savoir-faire et à nos ressources, nous accompagnons les clients privés et professionnels en fonction de leurs besoins et avec succès dans chaque transaction immobilière. Nos clients bénéficient de notre expertise, de notre qualité et d’une énorme efficacité. Dans les processus de plus en plus numérisés, nous poursuivons notre vision, celle d’un service adapté aux besoins. Et ce, de manière conséquente et toujours en se concentrant sur le client. La satisfaction du client est notre priorité absolue.