Mon immeuble est sous pression financière – Que faire maintenant ?

Conséquences pour les rénovations à venir ?

La hausse actuelle des taux d’intérêt entraîne une baisse des rendements des capitaux propres. Les établissements de financement y voient des risques plus élevés et fixent par conséquent des ratios de financement plus bas. Les rénovations énergétiques sont certes soutenues financièrement, mais elles sont coûteuses. Il sera difficile de financer les travaux à venir par le biais d’une augmentation de l’hypothèque, en particulier pour les biens immobiliers qui ont un retard de rénovation, mais pas de capital provisionné à cet effet.

Répercuter des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés sur les locataires ?

Pour une augmentation de loyer, ce n’est pas le taux d’intérêt hypothécaire actuel qui est déterminant, mais le taux d’intérêt de référence en vigueur dans toute la Suisse. Celui-ci ne réagit que très lentement aux changements sur le marché financier. La plupart du temps, il s’adapte avec un décalage de trois à quatre ans et accuse un retard considérable. La loi sur les loyers limite considérablement les possibilités d’augmenter le loyer d’un bien immobilier qui n’a pas été rénové. De plus, il est difficile d’appliquer une augmentation de loyer lorsque la situation économique est mauvaise, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacances.

À vendre un immeuble ?

Vendre un investissement dans un marché en baisse n’a de sens que si la perte doit être minimisée et s’il existe des alternatives d’investissement. Contrairement à l’immobilier d’investissement, une correction importante a déjà eu lieu sur les marchés boursiers. Le creux de la vague semble avoir été atteint et les chances de retrouver des rendements plus importants en investissant en bourse augmentent de jour en jour.

La situation est très différente sur le marché de l’immobilier. Voir l’article « Prix de l’immobilier, vers le haut ou vers le bas ? » Les acheteurs sont certes devenus plus prudents, mais la demande ne faiblit pas. Des conditions idéales pour transformer un immeuble collectif en propriété par étage et vendre les unités d’habitation individuellement. La propriété du logement est toujours en hausse sur le marché.

Actuellement, on peut s’attendre à un produit de vente de 15 à 20 % supérieur à la valeur du bien immobilier d’investissement. Cependant, tous les biens immobiliers ne s’y prêtent pas. Les aspects juridiques et de construction, la conformité au marché, le niveau de rénovation et le niveau de finition ne sont que quelques-uns des nombreux facteurs à prendre en compte.

La transformation en STWE est-elle sans risque ?

Bien sûr, il y a des risques. Par exemple, une transformation ne peut être mise en œuvre que si :

• les conditions techniques sont réunies,
• une très bonne connaissance du droit de la location est disponible,
• une très bonne connaissance du marché est disponible.

Le faire soi-même ? Prendre des risques ?

Nous recommandons dans tous les cas de faire appel à des spécialistes lors de la mise en œuvre. Ces derniers ont l’avantage de pouvoir communiquer de manière neutre et transparente. Si vous les dotez des compétences nécessaires et d’une marge de manœuvre généreuse, ils agiront de manière simple et pourront éviter de nuire à leur image en proposant des solutions créatives. Si vous tenez compte de ces points, les risques sont faibles.

La question de savoir si les conditions techniques sont réunies et si le risque est proportionnel au bénéfice/potentiel fait partie d’une analyse plus approfondie que nous serions heureux d’examiner pour vous. Quelles que soient vos idées ou les possibilités que vous souhaitez examiner, n’hésitez pas à nous contacter.